Construtora em recuperação judicial pode instituir gestão compartilhada de obra
A 24ª Vara Cível de Recife permitiu que a construtora Dallas, que está em recuperação judicial, implemente seu primeiro modelo de gestão compartilhada com proprietários de um de seus empreendimentos, por meio da constituição de condomínio por obra.
Com a descentralização da gestão de custos dos edifícios em construção, a gestão financeira dos empreendimentos sai do CNPJ da construtora, que passa a ser uma prestadora de serviços. Dessa forma, cria-se um CNPJ específico para cada projeto e é implantado um condomínio, com síndico e comissão de representantes dos adquirentes no controle orçamentário.
A diferença em relação à administração condominial de prédios já concluídos é que a atuação está focada na construção e conclusão do edifício.
Gustavo Matos, sócio do Matos Advogados, escritório especializado em recuperação judicial e reestruturação de passivos, afirma que o modelo traz mais flexibilidade, pois a gestão deixa de estar concentrada no construtor, que passa a prestar um serviço ao condomínio. Segundo ele, os proprietários também ganham mais poder. E isso resulta em celeridade, incluindo nas tratativas em relação à inadimplência.
De acordo com Gustavo Matos, a constituição de condomínio por obra, em situações que sucedem processos desgastantes na Justiça ou quando é preciso reverter quadros de alta inadimplência entre os clientes, tem dado resultados concretos.
Na decisão, a 24ª Vara Cível de Recife definiu que as alienações das unidades imobiliárias de condôminos inadimplentes, retomadas pelo condomínio a ser instituído, deve ocorrer mediante leilão extrajudicial, com preço mínimo de pelo menos 80% do valor contratual da aquisição, a fim de que ocorram em prazo exequível e evitem a geração de novas despesas.
Pelas vias tradicionais, o desfazimento do contrato com um proprietário inadimplente pode durar até cinco anos. “Se transformamos em condomínio, a lei diz que é possível notificar o devedor em 30 dias. Em mais 60, a unidade vai a leilão. Dessa forma, os próprios adquirentes, na condição de condôminos, poderão cobrar dos inadimplentes, o que permitirá que o cronograma das obras seja cumprido”, explica Matos.
O advogado destaca que a maior parte das empresas do setor utiliza o modelo de sociedade de patrimônio específico. Mas há outras que utilizam a incorporação imobiliária pura, ou seja, não há segregação patrimonial entre a empresa e seus empreendimentos. Foi o caso da Dallas, que surfou no crescimento da atividade econômica dos anos anteriores à crise e nunca havia adotado financiamento imobiliário para vender suas unidades.
Vale ressaltar que nenhuma mudança pode ser feita por decisão unilateral do construtor. A implantação do modelo depende da aprovação dos proprietários, por meio de assembleias. No Golden Beach Home Service — o primeiro empreendimento da Dallas a avaliar a alteração —, 92% dos participantes votaram favoravelmente ao novo modelo. O prédio será construído no bairro de Boa Viagem, Zona Sul da capital pernambucana.
Nesses casos, em que é estabelecido um condomínio e instituída uma comissão com representante eleito pelos proprietários, ambos recebem um token de acesso à conta bancária na qual são depositados os valores financeiros pagos pelos adquirentes.
